Decisão do STF sobre ITBI incentiva contratos de gaveta e pode afetar arrecadação em BC

Balneário Camboriú (Foto: NSC)

A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que pacificou o entendimento de que o ITBI só deve ser exigido no registro do imóvel em cartório deve estimular práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como o chamado “contrato de gaveta” – documento informal de compra e venda. A medida, porém, alertam especialistas, pode trazer riscos.

Prefeituras, como a de Balneário Camboriú, vinham cobrando o ITBI em fase anterior ao registro. Como nos casos em que, para ter maior segurança, o comprador formalizava em cartório um contrato desse tipo, por meio de uma escritura pública de promessa de compra e venda. Nessa situação, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total. É uma garantia para o comprador, pois se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-lo no inventário.

O recolhimento do ITBI pesa no bolso dos adquirentes de imóveis. Em Balneário Camboriú, por exemplo, a alíquota é de 3% do valor do bem. Em 2020, o valor correspondente a este tributo, gerou uma arrecadação de mais de 80 milhões de reais.

O acórdão do STF, publicado na última sexta-feira, traz uma tese ampla, apesar do caso julgado (ARE nº 1294969) em repercussão geral, que envolve a Prefeitura de São Paulo, tratar de contrato de cessão de direitos de compra e venda – no qual um comprador de imóvel na planta transfere o bem antes de ter passado a propriedade para um terceiro. Em nota, o município afirma que, com a divulgação do acórdão, vai avaliar as consequências e definir eventuais medidas cabíveis.

Em BC 

O problema é que o STF decidiu sobre uma ação em que visava isentar a cobrança em uma intenção de compra e venda, o que é totalmente compreensível. Mas a decisão agora abrange inclusive prefeituras que cobravam o imposto antes do registro do imóvel em cartório, ainda na fase do contrato de compra e venda, propriamente dito. Como é o caso de Balneário Camboriú.

Com a decisão, além do risco de contratos de gaveta que não geram tributação, as prefeituras sequer terão controle de quem realiza compra, venda ou registro de imóvel, uma vez que dependerá de informações repassadas pelos cartórios. Até então, o pagamento do tributo era feito antes do registro da venda em cartório.

Riscos

Há riscos com o contrato de gaveta. Mas deve-se analisar cada situação, segundo Bruno Sigaud. Há caso de compra de imóvel na planta, por exemplo, diz, que o proprietário mantém a escritura no nome da incorporadora e, anos depois, somente na hora de vender, passa a titularidade para o nome do adquirente, gerando o pagamento do ITBI. “Nesses casos, não se corre grandes riscos”, afirma. “Como os empreendimentos são individualizados, uma eventual dívida da incorporadora dificilmente recairia sobre o novo proprietário.”

Para aqueles que compram imóveis de terceiros, porém, alerta o advogado, essa medida não é recomendada. “Uma eventual dívida do antigo proprietário pode fazer com que o imóvel seja localizado e penhorado.”

Nos inventários, afirma o especialista, herdeiros também podem fazer um contrato de cessão de direitos, adiando o pagamento do ITBI. A decisão do Supremo, acrescenta, ainda traz impacto para os leilões de imóveis. Neste caso, a prefeitura dava 15 dias após a venda para que o imposto fosse quitado. “Agora, só poderá exigir no registro do imóvel”, diz Sigaud.

Advogado da área imobiliária, Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, também acredita que com a tese ampla as prefeituras não podem cobrar ITBI em nenhum momento antes do registro do imóvel, que é quando há realmente a transferência de propriedade.

No caso que o STF analisou, afirma, a cobrança é ainda mais absurda. “O casal comprou um imóvel na planta e transferiu para terceiros, nenhum dos dois ainda são proprietários”, diz. Para ele, contudo, o risco de uma eventual penhora de terceiros, com contrato de gaveta, “não vale mais do que qualquer economia na postergação do imposto”.

Juridicamente, o contrato de gaveta é válido, segundo o advogado da área de contratos e cível, Luis Cascaldi, do Martinelli Advogados. Ele tem obrigações e deveres para quem tem a intenção de comprar e vender. Porém, afirma, como nem sempre é um contrato público, registrado em cartório, o proprietário do imóvel, para todos os efeitos, é quem consta na escritura. “E por isso há risco.”

Se o antigo proprietário responder por uma dívida, por exemplo, diz, a cobrança pode recair sobre esse imóvel. Ou se, ao contrário, o novo proprietário informal não quitar taxas ou condomínio, tudo pode ser cobrado do antigo. “Só com o registro do imóvel existe segurança de quem é, para todos os efeitos, o proprietário”, afirma Cascaldi.

Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, a decisão do Supremo foi correta ao dizer que incide o ITBI apenas no registro do imóvel. “Não se pode pagar o imposto apenas numa intenção”, diz. Já com relação ao contrato de gaveta, França afirma que ninguém quer viver com nada irregular, sem estar devidamente no seu nome, e que “pagar o imposto faz parte do negócio”.

Informações de Valor Econômico